Nájemné u obecních bytů se řeší dohodou
Koncem roku 2012 končí účinnost zákona č. 107/2006, o jednostranném zvyšování nájemného, ve znění pozdějších předpisů. Výše nájemného se po tomto datu bude řídit pouze občanským zákoníkem, konkrétně § 696. Podle tohoto ustanovení se nájemné sjednává především dohodou pronajímatele a nájemce. Dohodou tak lze sjednat nejen výši nájemného, ale např. i způsobu jeho automatického zvyšování. Pokud není dosaženo dohody, je možné domáhat se změny výše nájemného soudní cestou. Obce jako pronajímatelé budou většinou usilovat o zvýšení nájemného, zatímco nájemci se budou domáhat naopak snížení nájemného. Jaká jsou úskalí tohoto postupu?
Doručení návrhu a lhůty
Žalobu na zvýšení nájemného může podat obec jako pronajímatel pouze za předpokladu, že před tím písemně navrhne nájemci zvýšení nájemného[1]. Jelikož je na doručení tohoto návrhu vázán běh některých lhůt, lze doporučit, aby byl návrh odeslán nájemci doporučenou poštou s dodejkou. Tak bude mít pronajímatel přesnou informaci o datu doručení, např. i pro účely dalšího soudního řízení. Pokud nájemce s navrhovanou výší nájemného souhlasí a sdělí to pronajímateli písemně do dvou měsíců ode dne, kdy mu byl návrh doručen, zvýší se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení návrhu na zvýšení nájemného nájemci.
Příklad: Pokud je návrh na zvýšení nájemného doručen nájemci 15. ledna a nájemce do 15. března sdělí pronajímateli svůj souhlas, zvýší se nájemné od 1. dubna.
Pokud nájemce návrh na zvýšení nájemného odmítne či se vůbec nevyjádří[2], má pronajímatel možnost do 5 měsíců od doručení návrhu na zvýšení nájemného nájemci podat žalobu k soudu. V této lhůtě již musí být žaloba doručena soudu, tedy nikoliv pouze podána na poštu[3]. Pronajímatel by měl v žalobě uvést, že byly splněny podmínky pro podání žaloby, tj. zejména že bylo nájemci písemně navrženo zvýšení nájemného a že žaloba byla podána v zákonné lhůtě, a předložit příslušné důkazy. Žalobní návrh musí znít na určení výše nájemného (tj. nikoliv na zaplacení zvýšeného nájemného). Soud určí nájemné ve výši, která je v místě a čase obvyklá. Co se rozumí cenou v místě a čase obvyklou však není občanským zákoníkem definováno. Dle důvodové zprávy k novele občanského zákoníku[4] by mělo být vycházeno z definice uvedené v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, která říká, stručně řečeno, že obvyklou cenou je cena, kterou by bylo možné dosáhnout za nájem obdobného bytu v daném místě a čase. Obvyklé nájemné není pevně stanovenou veličinou, ale naopak se mění dle situace na trhu. Výše obvyklého nájemného tak bude předmětem dokazování, přičemž pronajímatel jako žalobce je povinen v žalobě navrhnout provedení příslušných důkazů. Těmi mohou být např. znalecké posudky, mapy nájemného připravované Ministerstvem pro místní rozvoj, názory realitního makléře, porovnání se třemi srovnatelnými byty, či jakékoliv jiné způsoby, kterými lze obvyklé nájemné zjistit [5].
Riziko pro žalovanou stranu
Stejný postup se potom uplatní v případě, kdy bude chtít nájemce nájemné snížit. V takovém případě bude na nájemci, aby označil důkazy k prokázání, že nájemné, které platí, je vyšší, než nájemné v místě a čase obvyklé.
Soud rozhodne o zvýšení nájemného ode dne podání žaloby. Tato skutečnost je riziková zejména pro žalovanou stranu. Pravomocný rozsudek totiž může být vydán až za několik let po podání žaloby. Pokud soud k žalobě pronajímatele rozhodne o zvýšení nájemného, bude muset nájemce doplatit rozdíl mezi nájemným placeným a nájemným určeným soudem. V případě snížení nájemného potom zase hrozí pronajímateli, že bude muset nájemci vrátit rozdíl mezi nájemným přijatým a nájemným určeným. Doplacení či vrácení těchto rozdílů je možné domáhat se soudní cestou.
Jan Roub, Legal Director Accace s.r.o. pro Moderní obec, září 2012
[1] Zákonodárce tak chtěl dát prostor především pro dohodu stran.
[2] Pokud souhlasná odpověď nájemce přijde opožděně, je možné i na základě opožděného přijetí návrhu navýšit nájemné. Po doručení přijetí návrhu pronajímateli by však měla následovat další komunikace mezi pronajímatelem a nájemcem, ze které by měla vyplynout jednak vůle obou stran nájemné zvýšit na dohodnutou výši a zejména datum, od kterého se nájemné zvyšuje.
[3] Jedná se o lhůtu hmotněprávní, což lze analogicky dovodit např. z rozsudku Nejvyššího soudu 26 Cdo 2171/2009
[4] Občanský zákoník byl v části týkající se nájemného za byt novelizován zákonem č. 132/2011 Sb.,
[5] Viz publikaci Průvodce přechodem na tržní nájemné vydanou Ministerstvem pro místní rozvoj, dostupné na http://www.mmr.cz/cs/Uvodni-strana
(Praha)